3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması ve Parselasyon Süreci

3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması Nedir? Adım Adım Parselasyon Süreci

Gayrimenkul sahipleri, yatırımcılar ve inşaat sektörü profesyonelleri için en önemli konulardan biri, şüphesiz İmar Kanunu'nun 18. Madde uygulamasıdır. "Arsa ve Arazi Düzenlemesi" veya halk arasında bilinen adıyla "parselasyon" ya da "18 uygulaması", plansız ve çarpık yapılaşmanın önüne geçerek modern ve düzenli şehirler oluşturmayı hedefler.

Peki, bu karmaşık gibi görünen süreç tam olarak nedir ve hangi adımlardan oluşur? 3194 Sayılı İmar Kanunu'na göre 18. madde uygulamasının tüm detayları.

Parselasyon (18. Madde Uygulaması) Nedir?

Parselasyon; imar planlarına uygun, yapılaşmaya elverişli imar parselleri oluşturmak amacıyla, belediye veya valilikler tarafından yapılan veya yaptırılan harita ve düzenleme işlemlerinin bütünüdür. Bu süreçte, ham araziler veya kadastral parseller birleştirilerek kamuya ait yollar, parklar, yeşil alanlar ve sosyal donatı alanları ayrılır ve geriye kalan alan, mülk sahiplerine yeniden dağıtılır.

18. Madde Uygulamasının Temel Adımları

Uygulama, bir dizi teknik ve hukuki adımdan oluşur.

Adım 1: Düzenleme Sahalarının Tespiti

Bu ilk adım, düzenlemenin yapılacağı alanın belirlenmesidir. Bir alanın düzenleme sahası olarak seçilmesinde şu kriterler göz önünde bulundurulur:

• Şehrin gelişim yönü ve yoğun yapılaşmaya müsait olması.

• Belediyenin beş yıllık imar programında yer alması.

• Mevcut yapılaşmış alanlarla bütünlük ve süreklilik sağlaması.

• Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatı sayısından az olmaması.

• Mal sahiplerinin çoğunluğunun talebi üzerine de alan tespiti yapılabilir. Ancak bu durumda masraflar, talepte bulunanlar tarafından karşılanır.

Adım 2: Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

Düzenleme sınırı; yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, cami ve karakol gibi kamusal alanları çevreleyen sınırdır. Bu sınır geçirilirken Arazi ve Arsa Düzenlenmesi (AAD) Yönetmeliği'nin 6. maddesindeki kurallara titizlikle uyulmalıdır.

• İskan sahası içindeki yollarda: Yol ekseninden geçirilir.

• Cami, karakol gibi yerlerde: Dış sınırlarından geçirilir.

• Yeşil alan ve otoparklarda: Uygulamaya alınan parsel sınırına göre en uygun yerden geçirilir.

Önemli Not: Sınırın bir parseli bölmesi ve bölünen parçanın başka bir imar adasına girmemesi durumunda, sınır bu parçaları da içine alacak şekilde genişletilir. Bu kriterlere uyulmaması, Danıştay kararlarına göre tüm uygulamanın iptal edilmesine neden olabilir.

Adım 3: Haritaların Revizyonu ve Güncellenmesi

Uygulama öncesinde, mevcut halihazır haritaların güncellenmesi kritik öneme sahiptir. Çünkü haritanın ilk yapıldığı tarihten sonra arazide ruhsatlı veya ruhsatsız yeni yapılar, yollar, enerji nakil hatları gibi kalıcı tesisler inşa edilmiş olabilir. Bu unsurların haritada yer almaması, ileride imar planı değişikliklerine bile yol açabilecek ciddi sorunlar yaratır.

Adım 4: Tapu Kayıtlarının Temini

Düzenlemenin yapılabilmesi için kadastral durumun imar planlarına işlenmesi zorunludur. Bu amaçla;

• Teknik Belgeler: Pafta örnekleri, koordinat değerleri, ölçü krokileri gibi belgeler Kadastro Müdürlüğü'nden alınır.

• Hukuki Belgeler: Ada/parsel numarası, yüz ölçümü, malik bilgileri, hisse oranları gibi bilgiler ise Tapu Sicil Müdürlüğü'nden temin edilir.

Bu belgelerin alınabilmesi için idarenin (belediye/valilik) aldığı encümen kararı Tapu Müdürlüğü'ne sunulur ve ilgili parsellerin beyanlar hanesine "İmar düzenlemesine tabidir" şerhi konulur.

Adım 5: Kadastral Parsellerin Alan Kontrolü ve Çakıştırılması

Kadastro paftalarındaki veriler ile arazideki fiili durumun uyumlu olup olmadığı kontrol edilir. AAD Yönetmeliği'nin 27. maddesindeki hata sınırı formülü kullanılarak kabul edilebilir farklar hesaplanır. Hata sınırı aşıldığında, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesine göre gerekli düzeltmeler yapılarak parsellerin doğru yüz ölçümleriyle uygulamaya alınması sağlanır.

Adım 6: Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesaplanması

1. madde uygulamasının en çok merak edilen konusudur.

DOP Nedir?
Düzenleme sahasındaki yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi kamusal hizmetler için ayrılan alanların bedelidir. Bu bedel, düzenlemeye giren tüm parsellerden, düzenleme sonrasında oluşacak değer artışına karşılık olarak, belirli bir oranda kesinti yapılmasıyla karşılanır.

DOP Oranı Ne Kadardır?
Kanuna göre bu kesinti, parselin düzenlemeden önceki yüz ölçümünün en fazla %45'i olabilir. Eğer kamu alanları için gereken miktar %45'i aşıyorsa, aşan kısım için kamulaştırma yoluna gidilir.

DOP Hesabında Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Daha önce bedelli veya bedelsiz yola terk gibi işlemlerle kamusal alan için pay alınmış bir parselden tekrar aynı oranda kesinti yapılamaz. Aradaki fark kadar kesinti uygulanır.

• Örnek Hesaplama: 1000 m² bir parselden daha önce %10 yola terk yapılmış olsun. Yeni imar planında DOP oranı %40 olarak belirlenmişse; bu parselden (%40 - %10 = %30) oranında ek kesinti yapılır. Kesinti, parselin ilk brüt alanı olan 1000 m² üzerinden hesaplanır (1000 * 0.30 = 300 m²).

• DOP ile elde edilen alanlar, belirlenen kamusal amaçlar dışında kullanılamaz.

• Uygulama sahasındaki mevcut kadastral yollar ve yeşil alanlar öncelikle kamuya ayrılır, kalan ihtiyaç için DOP kesintisi yapılır.

Adım 7: İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımı

DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan alanlar, imar planına uygun yeni imar parselleri olarak mülk sahiplerine dağıtılır. Dağıtımda şu ilkelere dikkat edilir:

• Yeni imar parseli, mümkün olduğunca eski parselin bulunduğu yerden veya en yakınından verilir.

• Üzerinde korunması gereken bir yapı bulunan parseller, mümkünse tek ve hissesiz bir imar parseli alacak şekilde düzenlenir.

• Tahsis edilecek alan müstakil bir parsel oluşturmaya yetmiyorsa, kat mülkiyeti esasına göre diğer hak sahipleriyle hisselendirme yapılır.

Adım 8: Parselasyon Planının Onayı, İlanı ve Tescili

1. Onay: Hazırlanan parselasyon planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye Encümeni, bu sınırlar dışında ise İl İdare Kurulu tarafından onaylanır.

2. İlan (Askı Süreci): Onaylanan planlar, ilgili idarede bir ay süreyle askıya çıkarılarak halka duyurulur.

3. Kesinleşme: Askı süresi içinde vatandaşlar plana itiraz edebilir. İtirazlar değerlendirilir ve plan son halini alır.

4. Tescil: Kesinleşen parselasyon planları, gerekli teknik belgelerle birlikte tescil edilmek üzere Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilir. Tapu dairesi, maliklerin tek tek rızasını aramaksızın, sicilleri yeni imar planına göre düzenler ve tescil işlemini tamamlar.

Bu sürecin sonunda, düzensiz kadastral parsellerin yerini, üzerinde yapılaşmaya hazır, altyapısı planlanmış modern imar parselleri almış olur.